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央行：存量房貸利率下調(diào)！但更可怕的是...

慧擇小馬老師 · 4月前219 人看過(guò)

房奴終于等來(lái)了春天！

前段時(shí)間，市場(chǎng)傳聞要給存量房貸減負(fù)的時(shí)候，沒(méi)敢寫(xiě)，怕落空，怕存量房主失望。

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，官方的大禮包，這幾日就這樣“赤裸裸”地砸過(guò)來(lái)了：

1、存量房貸利率將下調(diào)，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5%；

2、二手房首付比例，由原來(lái)25%，降到跟首套一樣15%。

無(wú)論哪一條，對(duì)高位買(mǎi)房的老房貸人，和想低位換房的人，都是激動(dòng)人心的好消息。

算個(gè)賬，房貸能少還多少萬(wàn)？

老房貸人，這兩年經(jīng)歷的“打擊”，是一茬接一茬。

有網(wǎng)友吐槽：“掏空了家里6個(gè)口袋，貸款300萬(wàn)，在深圳買(mǎi)下人生第一套房。

原以為可以憑‘房’賺一筆，沒(méi)想到，同年小區(qū)的成交價(jià)折成396萬(wàn)。

一年虧空100萬(wàn)。

這還不夠，晚1年買(mǎi)房的人，房貸利率從4.5%下調(diào)到了3.5%，同樣的貸款，30年要多還23萬(wàn)的利息。”

大冤種實(shí)錘了。

沒(méi)有對(duì)比，就沒(méi)有傷害哈，老房奴們的心在滴血。

所以，眼下這波存量房貸降息，老房貸主也算是“久旱逢甘露”。

我給他們算算，能省多少錢(qián)。

還是，以這位深圳網(wǎng)友的房子舉例：

她的房貸利率是4.5%，深圳現(xiàn)在首套房貸利率是3.4%。

如果個(gè)別銀行大方，能向新發(fā)房貸利率看齊，她的房貸利率很有希望下調(diào)1%，到3.5%。

以她現(xiàn)有的300萬(wàn)房貸來(lái)估算，30年等額本息，每月能省下1700來(lái)塊，30年能省下60幾萬(wàn)。

簡(jiǎn)直不要太爽。

如果你的貸款利率也為4.5%左右，不同降幅可以省下的房貸大致如下：

總而言之，貸的款越多，早期存量房貸利率越高，這次應(yīng)該可以下降更多。

當(dāng)然，具體能降多少，咱們還是蹲后面銀行的細(xì)則出來(lái)。

那有人問(wèn)，具體怎么申請(qǐng)？

是不是，下月我們還房貸就能立刻享受優(yōu)惠，需要手動(dòng)操作嗎？

不是哈，不同的銀行有不同的執(zhí)行時(shí)間。

例如，建設(shè)銀行從2024年9月25日8:00起，貸款人可以通過(guò)手機(jī)銀行APP或“建行智慧個(gè)貸”小程序查詢(xún)利率調(diào)整結(jié)果。

但有些銀行，反應(yīng)速度比較慢，工作人員反饋，還在等通知。

關(guān)于是否需要自己手動(dòng)申請(qǐng)？

主要看大家辦理房貸的時(shí)候，是選擇了跟隨市場(chǎng)LPR基準(zhǔn)進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整，還是選擇了固定利率。

如果是選擇固定利率的朋友，就需要手動(dòng)申請(qǐng)一下。

一般在銀行APP里，有“存量房貸利率調(diào)整”的入口，按照要求申請(qǐng)即可。

（圖源：工商銀行APP）

降貸了，但也別高興太早

不過(guò)呢，下調(diào)雖然是好事，但忍不住又要潑大家一盆冷水。

降存量房貸利率，背后的原因是：

房奴“沒(méi)錢(qián)的斷供，有錢(qián)的提前還貸”，國(guó)家經(jīng)濟(jì)拉不動(dòng)，銀行也心里苦。

（幾個(gè)月前的新鮮新聞）

調(diào)降存量房貸，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也是一條出路。

但銀行的營(yíng)收，靠的是“存貸利差”，如果貸款利率下降了，那么很大概率，銀行存款利率也得跟著下調(diào)。

參考上一次下調(diào)存量房貸利率：

2023年9月，平均調(diào)降了0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少利息約1700億，調(diào)降后加權(quán)房貸平均利率為 4.27%。

所以，緊隨其后，9月六大行5年定存利率，從 2.5% 下調(diào)2.25%，12 月下調(diào)到2%，今年7月調(diào)降至1.8%。

一降再降。

一年間下調(diào)了 0.7 個(gè)百分點(diǎn)，與存量房貸調(diào)降 0.73 個(gè)百分點(diǎn)相當(dāng)。

這么來(lái)看，怎么有種“羊毛出在羊身上”的感覺(jué)，咱少給銀行錢(qián)，銀行也少給咱錢(qián)。

給大家舉個(gè)例子，假設(shè)接下來(lái)存款利率降10個(gè)基點(diǎn)，5 年定存從1.8%，下調(diào)到1.7%。

存100萬(wàn)進(jìn)銀行，就少5000塊利息，如果一兩年時(shí)間降80個(gè)基點(diǎn)，存100萬(wàn)將少4萬(wàn)利息，直接腰斬。

所以，接下來(lái)需要面臨的新問(wèn)題是：

從房貸里省出來(lái)的這筆錢(qián)，我們可以放在哪里增值？

其實(shí)，這個(gè)時(shí)候，大家可以去了解一下財(cái)富型保險(xiǎn)。

雖然固收類(lèi)的財(cái)富險(xiǎn)8月后，預(yù)定利率上限是2.5%，但目前在售的分紅險(xiǎn)，保證利益能達(dá)2.5%。

加上分紅，長(zhǎng)期預(yù)期收益率是有機(jī)會(huì)超過(guò) 3.5%的。

不過(guò)，剩下最后幾天，10月分紅的保證利率調(diào)整為2.0%，收益會(huì)少很多。

還剩哪些不錯(cuò)的產(chǎn)品？

關(guān)于在售的2.5%分紅險(xiǎn)，最后再推薦一波：

看重雙500強(qiáng)大保司+前期收益選>>>復(fù)興保德信·星福家

以3年交*10萬(wàn)為例：

60歲退休時(shí)，星福家保證利益IRR可達(dá)2.17%左右，分紅100%達(dá)成情況下，分紅收益IRR可達(dá)3.5%左右，到70歲可突破3.65%。

如果是選躉交，保單第50年保證利益IRR可達(dá)2.30%，分紅利益IRR可達(dá)3.70%，非常nice。

家族有長(zhǎng)壽基因，看重遠(yuǎn)期收益，選>>>悅享盈佳：

悅享盈佳，后期保單利益驚人，以3年交*10萬(wàn)為例，

如果分紅100%達(dá)成，在100歲時(shí)，現(xiàn)金價(jià)值可達(dá)380萬(wàn)，比星福家整整多出了12萬(wàn)，是已交保費(fèi)的12.6倍。

穩(wěn)扎穩(wěn)打，看重保司投資實(shí)力選，>>>陸家嘴國(guó)泰·鴻利鑫享

論規(guī)模，陸家嘴國(guó)泰只是一個(gè)小型的保險(xiǎn)公司。

但是近3年，它的平均投資收益率為5.32%，平均綜合投資收益率為5.73%。按通用的綜合投資收益率排序，在77家壽險(xiǎn)公司里排第三。

所以，陸家嘴國(guó)泰的分紅數(shù)據(jù)也不錯(cuò)。

前5年，43款分紅險(xiǎn)，34款的累計(jì)紅利實(shí)現(xiàn)率都在100%及以上。

從產(chǎn)品收益來(lái)看，鴻利鑫享（至尊版），按3年繳費(fèi)測(cè)算，到第20年，IRR能達(dá)到3.28%。到第30年，IRR能達(dá)到3.49%，也很不錯(cuò)。

還有一款線(xiàn)下的新品，也給大家推薦一下。

既想早領(lǐng)錢(qián)，又想收益高選，招商仁和和享年年，別名“福滿(mǎn)滿(mǎn)5號(hào)”。

男性最早60歲，女性最早55歲就能領(lǐng)錢(qián)，可以領(lǐng)到106歲。

另外，從收益來(lái)看，在當(dāng)下2.5%預(yù)定利率的產(chǎn)品市場(chǎng)，能達(dá)到接近4%的IRR，甩出同期固收型的年金險(xiǎn)一條街。

最關(guān)鍵，它還能對(duì)接養(yǎng)老社區(qū)。

點(diǎn)這里，我1V1給大家對(duì)比。

希望大家在9月30日前，都能抓住最后的機(jī)會(huì)。

原創(chuàng)

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